Vente - Le vendeur ne peut évincer l’acquéreur par l’usucapion

Civ. 3^e, 30 juin 2021, n° 20-14.743

Le vendeur resté possesseur du terrain vendu peut-il bénéficier de la prescription acquisitive à l’égard de ce terrain au détriment de l’acquéreur ? La réponse est négative, aux termes d’un arrêt du 30 juin 2021.

En mai 1983, deux personnes vendent un terrain. En janvier 2010, l’acheteur revend une parcelle de ce terrain. L’un des vendeurs originaires est cependant resté en possession du terrain pendant un temps suffisant pour invoquer la prescription acquisitive (ou usucapion). C’est sur ce fondement qu’il assigne en revendication son cocontractant, acquéreur originaire de 1983, et le sous-acquéreur, pour la restitution de la parcelle cédée en 2010.

La demande est rejetée par les juges d’appel, au motif que la garantie d’éviction du fait personnel du vendeur faisait obstacle au jeu de l’usucapion à son profit sur l’immeuble vendu. Et la Cour de cassation se range à cette solution. Elle estime que la cour d’appel a fait « une exacte application des articles 1626 et 1628 du code civil ». Le vendeur est en effet tenu de l’obligation de garantir l’acquéreur d’un terrain contre toute éviction résultant de son fait personnel. Or, l’usucapion, résultant de la possession trentenaire, est une éviction résultant d’un fait personnel. Par conséquent, le vendeur ne peut évincer l’acquéreur en invoquant la prescription acquisitive pour se faire reconnaître propriétaire du terrain qu’il a vendu mais dont il a conservé la possession. Dans ce cas, l’acquéreur peut toujours lui opposer l’exception de garantie qui est perpétuelle.

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