Civ. 3e, 23 janv. 2013, FS-P+B, n° 09-13.398

La réitération de la requête en désignation d’un administrateur provisoire ne doit pas donner lieu à une nouvelle communication au procureur de la République. Est en difficulté la copropriété qui refuse de vendre l’immeuble, seule issue envisageable compte tenu de l’état de ce dernier.

Si le phénomène des copropriétés « dégradées » n’est pas nouveau, ce n’est qu’en 1994 que le législateur a pris en compte cette question. Et il aura fallu attendre la loi n° 2009-323 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion du 25 mars 2009 pour que soient édictées des mesures préventives.

La question restant sensible et son traitement perfectible, la future grande loi sur le logement devrait consacrer des dispositions à ce mal qui, selon le « Rapport Braye » (Prévenir et guérir les difficultés des copropriétés, une priorité des politiques de l’habitat, janv. 2012), concerne aujourd’hui 15 % du parc, soit entre 800 000 et un million de résidences principales situées dans des copropriétés.

De lege lata, aux termes de l’article 29-1 de la loi de 1965, un administrateur provisoire va pouvoir être désigné en justice à la demande de copropriétaires représentant au moins 15 % des voix du syndicat, du syndic ou du procureur de la République, dès lors que l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires sera gravement compromis ou que le syndicat sera dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble.

Par ailleurs, selon l’article 62-3 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, le procureur doit être informé de toute demande de désignation d’un administrateur provisoire. Ce, à peine de nullité de la désignation.

Dans l’arrêt de rejet rapporté, se posaient la question – préalable – de la régularité de la communication de la demande au procureur de la République, ainsi que celle du champ d’application de la procédure de l’article 29-1.

Sur la question de la communication de la demande de désignation d’un administrateur provisoire au procureur de la République, on retiendra de cet arrêt cette précision, à notre connaissance inédite, selon laquelle la communication n’a pas à être renouvelée en cas de réitération de la requête en justice rendue nécessaire par une maladresse de procédure.

Concernant le champ d’application de la procédure de l’article 29-1 de la loi de 1965, le demandeur à l’action prônait la rétractation de l’ordonnance de nomination de l’administrateur provisoire, aux motifs que les juges du fond n’avaient caractérisé ni un équilibre financier du syndicat gravement compromis, ni une impossibilité du syndicat de pourvoir à la conservation de l’immeuble : seul le constat d’une situation de blocage due à l’opposition de certains copropriétaires à la vente de l’immeuble voulue par le syndic bénévole avait été dressé.

La haute cour rejette le pourvoi, approuvant la cour d’appel pour avoir considéré que le syndicat des copropriétaires était dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation matérielle de l’immeuble au sens de l’article 29-1 de la loi n° 65-557du 10 juillet 1965, après avoir relevé que :

  • selon l’avis de plusieurs techniciens, les travaux de réhabilitation de l’immeuble étaient incompatibles avec son état de dégradation ;
  • seule sa démolition et sa reconstruction étaient envisageables ;
  • trois assemblées générales avaient décidé de ne pas reconstruire les locaux, de mettre en vente l’immeuble et de donner pouvoir au syndic de collecter les mandats de vente de tous les copropriétaires ;
  • il résultait de l’opposition de certains d’entre eux à la vente une situation de blocage du fonctionnement du syndicat.

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