Civ. 3e, 5 janv. 2022, n° 20-22.670

La troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé une nouvelle fois que le délai de deux ans offert à l’acquéreur d’un bien immobilier pour agir sur le fondement de la garantie des vices cachés est un délai de forclusion. Elle maintient ainsi son opposition à la première chambre civile, qui considère quant à elle qu’il s’agit d’un délai de prescription.

L’acquéreur avait ici assigné les vendeurs, le notaire et le diagnostiqueur en nullité de la vente et en paiement de dommages et intérêts, après avoir découvert le caractère vétuste, incomplet et polluant de l’installation d’assainissement non collectif du bien. En première instance, l’acquéreur fondait son action sur le dol et l’erreur sur les qualités substantielles. Il a ensuite invoqué, pour la première fois devant la cour d’appel, la résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés. La cour d’appel a cependant déclaré sa demande irrecevable comme tardive en raison de l’expiration du délai de l’article 1648 du code civil. Cet article dispose que l’action en garantie des vices cachés doit être introduite par l’acquéreur dans un délai de deux ans suivant la découverte du vice, délai que les juges d’appel comme la troisième chambre civile ont qualifié de délai de forclusion.

La haute juridiction rappelle que l’interruption du délai par l’introduction d’une demande en justice demeure commune aux délais de prescription et aux délais de forclusion (C. civ., art. 2241). L’effet interruptif se prolonge jusqu’à l’extinction de l’instance (C. civ., art. 2242). En revanche, le délai de forclusion est insusceptible de suspension (C. civ., art. 2239), contrairement au délai de prescription.

La Cour observe ensuite que si ce délai de forclusion a, en l’espèce, été interrompu par l’assignation en référé-expertise jusqu’à l’ordonnance de désignation d’un expert judiciaire, aucun nouvel acte interruptif n’est intervenu dans le délai de deux ans. Du reste, le délai n’a pas été suspendu pendant les opérations d’expertise. L’acquéreur se trouvait donc forclos à agir sur le fondement de la garantie des vices cachés.

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