Civ. 3e, 9 nov. 2017, FS-P+B+R+I, n° 16-22.445

L’obligation de régularisation annuelle des charges locatives n’est assortie d’aucune sanction et le délai de prescription de l’action en répétition de l’indu ne commence pas à courir avant ladite régularisation. C’est ce qu’affirme la Cour de cassation dans un arrêt rendu dans le cadre d’un litige opposant des locataires HLM à leur bailleur et relatif aux charges des exercices 2007 à 2014, la solution valant également pour le secteur privé (par renvoi de l’article L. 442-6 du code de la construction et de l’habitation à la loi du 1er septembre 1948).

Les locataires demandeurs ont tout d’abord tenté d’obtenir le remboursement de l’intégralité des provisions pour charges versées entre 2007 et 2014, faute pour le bailleur d’avoir procédé aux régularisations annuelles auxquelles l’article 23 de la loi de 1989 le contraint. Ils n’ont toutefois pas obtenu satisfaction sur ce point. Les juges du fond puis la Cour de cassation ont en effet estimé que l’obligation de régularisation annuelle des charges n’était assortie d’aucune sanction et que le bailleur peut en justifier à tout moment dans la limite du délai de prescription. En l’occurrence, en cours de procédure, le bailleur avait fourni les justificatifs des charges avec les clés de répartition et les locataires avaient été en mesure de faire valoir leurs arguments dans le cadre d’une expertise.

On fera observer que la loi Alur du 24 mars 2014 a complété l’article 23 de la loi de 1989 en précisant que « lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande ».

Concernant leur demande de remboursement des provisions de charges indûment versées au-delà du délai de prescription de l’action (lequel, en matière de HLM, est de trois ans [art. L. 422-6 du CCH et art. 68 de la loi du 1er septembre 1948]), les locataires ont en revanche été plus chanceux.

La Cour de cassation sanctionne les magistrats du fond pour avoir retenu comme point de départ du délai de prescription de l’action la date de paiement des provisions indues, et non celle à laquelle les charges ont été régularisées. En effet, au sens de l’article 2224 du code civil, visé par la troisième chambre civile, ce n’est qu’à cette date que les locataires ont connu ou auraient dû connaître les faits leur permettant d’exercer leur droit.

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