Civ. 3e, 24 sept. 2014, FS-P+B, n° 13-22.357
L’article L. 251-3 du code de la construction et de l’habitation accorde au preneur d’un bail d’habitation le droit de céder tout ou partie de ses droits ou les apporter en société. L’article L. 251-8 du même code précise qu’il s’agit d’une disposition d’ordre public. Les parties ne peuvent donc y déroger ni même restreindre ce droit par la stipulation d’une clause d’agrément.
La Cour de cassation vient de rappeler ce principe, déjà adopté en matière de bail emphytéotique.
Au cas particulier, le bailleur demandait la résolution judiciaire du contrat aux torts du preneur pour violation de la clause d’agrément stipulée dans le contrat subordonnant la cession du contrat à l’accord du bailleur. Il arguait dans son pourvoi que la clause d’agrément était valable, car elle se bornait à restreindre le droit du preneur de céder son bail, sans lui interdire de le faire.
La distinction effectuée entre interdiction et restriction ne convainc pas la Cour de cassation qui approuve la cour d’appel d’avoir retenu que le bail à construction conférant un droit réel immobilier, la clause soumettant la cession à l’agrément du bailleur, qui constitue une restriction au droit de céder du preneur contraire à la liberté de cession, est nulle et de nul effet.
En droit, cette solution ne donne pas matière à critique tant au regard de la lettre de l’article L. 251-3 du code de la construction et de l’habitation, qu’à l’égard du principe de la libre cessibilité des droits réels. Comme pour le bail emphytéotique, la libre cessibilité des droits est de l’essence du contrat de bail à construction, ce qui implique que l’exercice de ce droit ne peut être limité. Elle est également opportune car en pratique, il n’est pas rare que les constructions soient réalisées au moyen de montages impliquant une cession des droits réels ou leur apport à une société. Enfin, si le bailleur ne peut se prévaloir d’une clause d’agrément, ses intérêts sont tout de même préservés puisque l’article L. 251-3 du code de la construction et de l’habitation précise que les cessionnaires ou la société sont tenus des mêmes obligations que le cédant qui en reste garant jusqu’à l’achèvement de l’ensemble des constructions que le preneur s’est engagé à édifier. Ce principe s’applique sur toutes les obligations quelle que soient leur nature. Il en résulte que le tiers au contrat de bail à construction initial, devenu cessionnaire des droits du preneur, est tenu aux mêmes obligations que le preneur.
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